文：东生
近几年来，写字楼的经营运作难度越来越高，尤其是随着金融危机的到来，写字楼市场的大部分目标客户均采取了“留守现金”的策略来规避运营风险，致使写字楼的整体招租市场面临着巨大的压力。
随着金融危机程度的加深以及还在不断兴建的进入写字楼市场的新股力量，致使大多数写字楼企业均不断的被迫实行“降租”策略。市场不景气造成的被动经营，相信是任何企业都不愿遇到的，但除此之外似乎并无太多选择。
在竞争极为激烈的红海市场，尤其是在面临市场需求萎缩而供应却反之加大的时候（经济学中的供大于求），一个更为积极和有效的策略，就可说是创新了。针对市场的变化和用户的潜在需求，进行创造性的推陈出新，使自身企业在市场竞争中脱颖而出，在其他企业一筹莫展之际披荆斩棘。
据权威机构的调查和分析，写字楼的未来租户组合将会有所改变，国内企业很有可能在未来一两年内担当更重要的生产力角色。其主因是国际金融危机对外资公司影响相对较大,而内资公司和机构所受影响较小。
任何企业都要根据客户的实际需求和潜在需求，进行针对性的营销举措，方能吸引客户的入租，所以，我们需要分析一下内资企业的需求模式。内资企业相较外资企业而言，规模相对都并不大。此外，与大型外资企业经常采取的“最大+最贵”的原则相反，内资企业的老板更注重务实，对写字楼的性价比要求较高，即写字楼既要档次符合要求，在入租条件和提供服务的方面还要让人满意。
在此，笔者与大家共同分享一下广州中信广场借助IP通信的方式，开创的吸引租户入租的新型模式，并进行详细的案例探讨。
中信广场位于广州市商业、金融业繁华的天河北路，总建筑面积29万平方米，共包括1幢80层摩天大楼中信大厦、2幢38层附楼、4层作为商场的裙楼以及地下2层的停车场，近邻广州火车东站。其摩天大楼为广州市最高的大楼，1997年建成时为当时中国的最高建筑，现在仍是华南地区第一高楼，也是世界上最高的混凝土大厦，广州的标志性建筑之一。目前，中信广场是全球500强公司在广州的首选办公地点。其低层为商业中心，包括广州友谊商店等高档消费商场。
负责中信物业管理之一的中天凯旋商务中心（以下简称“中天凯旋”），根据诸多在广州设立分支机构和办事处的一些内资以及外资公司的需求特点，专设2层“服务式的自由办公室”供这些相对规模并不大的分支机构和办事处公司进行租赁。
在此先介绍一下“服务式的自由办公室”。
服务式自由办公室：与传统的自购或者巨资租赁物业来做写字楼相比，服务式的自由办公室能够提供更为卓越、专业、轻松、自由的办公体验，并能大幅度的降低办公费用，使入租企业在面对金融危机挑战时能随时调整，将强大的资源更持续、有效的注入到商务的拓展上。该办公室能最大限度的降低办公成本，将财力与人力都聚焦在真正的商务竞争上，才能确保企业转“危”为“机”，确定胜局。
对这种办公室具有需求的客户范围主要是：大型内/外资企业的驻穗机构、专业顾问型小公司、临时或中长期的驻广州专案组织、于广州发生项目派驻先遣人员进行实地调研,业务联系的企业机构、驻广州联络处、办事处、设计处、监理督导处、售后服务处等等，这些需要提升品牌形象的中小企业机构，都对高端的服务式办公室具有巨大的需求。
在这些企业入租到中信大厦之后，中天凯旋将根据国外开放式、共享式、服务式办公室的设计理念，全套设计订制办公室装修、中央空调系统、办公家具系统、成套办公设备系统、成套视听会议系统等。
众所周知，多数企业的办事处、联络处或是售后服务处等小型的办公企业，均具有较强的变化性和移动性。因此，这些机构多数都不会购置开销较大的如集团电话等设备，以避免造成运营成本过高和难以收回投资等问题。
但在市场竞争激烈的今天，任何一家企业都讲求树立企业的品牌，写字楼该如何帮助客户解决这些问题呢？
中天凯旋在此就帮助这些企业解决了该问题，采用了在IP通信领域知名的美国捷思锐业界领先的“多组多级IVR”技术，在安装部署IP语音通信系统之后，采用租赁服务的方式，为这些入租企业提供总机自动应答服务以及人工应答服务。
捷思锐科技的“多组多级IVR”技术，是指这些租赁中天凯旋办公室的公司，通过向中天凯旋支付服务费所获得的直线号码，拨通后都可以实现各自的总机应答服务，使打进电话的客户，均认为是直接拨入了这家企业的集团电话（每家租赁企业都可以录制自己不同的问候语），而不是写字楼的集团电话，使企业保持更好的整体形象。
为了解决部分分支机构通话费用昂贵的问题，中天凯旋又充分借助捷思锐IP语音通信产品的技术优势，使在中信广场租赁办公的分支机构与其总部（总部在其他城市，如北京）实现免费通话，即便是分支机构与总部24小时电话不间断，也不需要再多支付任何费用。
一般情况下，这些小型公司或是分支机构并不设立自己的前台总机人员，因此，中天凯旋专门为这些机构设置了2名前台总机人员，专门接听打进的电话，为客户进行接转或是记录下来电的情况等，使这些公司即便不设置前台总机，也不用担心失去一些重要的来电或是客户信息等。
在提供这些服务的情况下，中信广场物业中天凯旋每月只需向客户收取一定的电话费用，与客户自行购买交换机以及设置总机前台的相比，会大大减少客户的费用支出。
捷思锐为中信广场所制订IP通信解决方案的详细情况如下：
解决方案的特点
Ø多级/定制的IVR功能，提高租赁客户的企业形象；
Ø实现租赁用户和外部母公司之间的免费通话；节约通话成本；
Ø使用呼叫转移功能，实现移动办公；
Ø提供专业计费系统，保证用户费用账单精准无误。
Ø通过A-Console管理界面，实现成员状态监控，分机转接等图形化的功能操作；
Ø使用DID功能，保证租赁用户可以拥有多部直线电话；
Ø系统提供的电话会议功能使部门之间的交流更加高效、便捷。
解决方案
总部部署：
中天凯旋利用企业内部完善的IP通信网络，在机房部署SICP系统，负责整个语音通信系统的服务管理、用户管理。部署GA90网关和GS8网关，分别使用E1中继线路和普通模拟线路接入PSTN网络，保证系统的通信。
内部成员部署IP话机，通过企业内部的IP网络注册到SICP系统下，享受SICP提供的语音服务。内部成员之间的通话由SICP服务器直接完成，如果客户需要拨打手机或者座机，SICP会帮助话机将语音转接到GS8或者GA90网关进入PSTN网络。